超大特大城市城中村改造！一线城市认房不认贷？对南宁楼市有哪些影响？

传了那么久的房地产利好政策终于来了！

7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

意见主要包括四方面内容：一是在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措；二是要优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项；三是坚持城市人民政府负主体责任，多渠道筹措改造资金，把城中村改造与保障性住房建设结合好；四是充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。

（关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见）

7月24日，中共中央召开政治局会议指出，在房地产方面，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

会议还指出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

另外，会议提出要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

此次政策局会议相比以往提到房地产行业的表述，并没有提及房住不炒，而是重点提到将适时调整优化房地产政策，这对市场来说更为关注。

不少人认为，这是超级利好政策，远比降利率、松绑限购降低首付比例来的刺激，可谓是放大招了。

小编认为，这绝对不是简单的楼市救市政策！首先，这次城中村改造与上一次棚改不一样，不是简单的“拆、买、卖”！因为此次城中村改造涉及的体量以及影响或弱于棚改。

理由有以下几点：

1、土地性质不同。城中村土地性质为农村集体土地，而棚改为国有土地性质。相比之下，城中村改造可能在实操层面涉及到的人口户籍转化和土地征收程序更加复杂。

2、资金来源不同。棚改期间明确要求央行积极配合，该阶段内MLF（中期借贷便利）以及PSL（抵押补充贷款）均出现了大量投放。而城中村是要求“多渠道筹措改造资金”，“充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，鼓励和支持民间资本参与”。相较之下，城中村的资金筹集规模的不确定性更大，而且，民间资本并非慈善家，入场的前提是有利可图。

3、涉及的改造程度不同。住建部在2021年8月发布的《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中指出以保留利用提升为主，重在加强修缮改造，改造程度弱于棚改。

4、涉及的改造对象不同。城中村改造涉及的是超大特大城市的改造，而非棚改对应的三四线地产需求。

此外，还有传闻，一线城市购房限贷政策有望放松，将推行“认房不认贷”！

如果一线城市真的“认房不认贷”，加上超大特大城市城中村改造，以及调整优化房地产政策，真的意味着楼市的春天要来了吗？这又会对南宁楼市有哪些影响呢？

抄作业！因城施政，推行更符合本地的新政！

城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住500万以上1000万以下的城市为特大城市。全国共有超大城市7个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。全国特大城市11个，分别为武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

（图片来源网络）

南宁不是超大特大城市，不在此次城中村改造的21个超大特大城市之列，但是南宁大概率会“抄作业”跟进这项政策，加快推进城中村改造，以及老旧小区改造。

另外，目前南宁的购房政策是“认贷不认房”，就是说只要是没有贷款，房贷利率一律按照首套房贷利率；如果一线城市真的推行“认房不认贷”，那么南宁很有可能开放二套房限制。

利好老城区，新城区配套不好的板块，可能会更难卖！

楼市两极分化更明显！

南宁值得“开发”的城中村，几乎都集中在老城区，如果南宁跟进城中村改造，那么绝对是利好老城区，而且为了增加改造地块的附加值，或许会增加更多配套，例如引入优质学校等，华润江南中心就是案例。

稳楼市，稳房价！房价或许会涨，但涨幅不大。

现在楼市缺的不是政策，缺的是信心，根本的原因是老百姓的收入，不足以能支撑起房贷。

超大特大城市的城中村改造的作用是放大消费，是对房地产以及相关行业消费的刺激。这个政策是对楼市的利好，但是利好程度可能没有大家预想的那么强烈，而且，也不会是一剂立竿见影的特效药。

所以小编认为，这些政策确实是对南宁楼市有利好，但是影响力有限！此次即便楼市政策逆转，也只是为了救命，不是刺激房价再大涨一波；最主要的作用是稳楼市、稳房价！而且城中村改造或者老旧小区改造，并不是一蹴而就的事情，政策利好短期内是会提振楼市，但是想要楼市马上有所回暖，这已经不是行业本身能改变的东西了，主要还是看消费和外贸后续对信心和预期的修复情况。

——以上仅为个人观点，仅供参考，不代表任何楼盘和官方机构！

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