存量房利率下调解读！什么房可以降息？能降多少？南宁最低可以降到3.6%？关于存量房利率的解读都在这里，帮你看懂存量房利率调整！

8月31日晚间，据央行网站消息，中国人民银行、金融监管总局8月31日联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》）。

千呼万唤的存量房利率调整终于出来啦！从原来的“支持和鼓励”、“指导”到现在明确存量房利率降低有关事项！

但是，有一些内容很绕，不少小伙伴通读全文后依旧疑惑：哪些房贷可以调整？调整的幅度是多少？银行会帮我调整，还是需要自己找银行？南宁首套房利率最低可以降到3.6%吗？

下面，我们将对相关条款逐字阅读，解答你的疑惑。

《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》的解读

（关于调整优化差别化住房信贷政策的通知）

一、对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

小编解读：不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

南宁二套房首付比例也被固定在最低30%，短期内不会放开二套房的限制，也不会下调至25%甚至20%。所以，想买二套房的朋友，等降首付的愿望落空了！

但是，为了刺激楼市，你那可能会放宽对二套房的认定，比如：只要没有房贷记录，或者房贷已经结清，又或者是只要在南宁没有贷款记录，再购买住房都可以认定为首套房。

二、首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

小编解读：目前，南宁首套房贷利率是LPR减60个基点，二套房贷利率是LPR加60个基点。

那么，“下限按现行规定执行”是否就意味着：最多只能减60个基点，即南宁首套房以后的贷款利率可能不会低于3.6%，除非LPR再降。而二套房贷款利率不低于加20个基点，即最低只能到4.4%，目前南宁二套利率4.8%，就意味着还有下调空间。

（南宁首套/二套认定标准以及首付比例和贷款利率）

三、中国人民银行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。

四、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。

小编解读：第三、四条基本都能理解，简单的说就是：按照因城施策原则，各地自由调整首套/二套房的首付比例和利率，只要不低于第一、二条规定的下限。个人实际房贷的首付比例和利率，会根据自己的负债率、征信等情况而不同。

《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》的解读

（关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知）

一、存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

小编解读：符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。

这里的关键是如何认定“首套房”？小编的理解是，主要包括三类情况：

1、发放时即按首套房政策执行的房贷。

2、在购买房屋时，家庭没有其他住房，但由于所在城市执行“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理贷款，现在执行“认房不认贷”或者“认贷不认房”政策后，变成首套住宅。

3、购买房屋时不是家庭唯一住房，但后期通过出售、赠与等方式，本套住房成为符合所在城市认定的首套住房。

二、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

三、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定。

小编解读：第二、第三条可以合并解释：

1、9月25日起执行。

2、需要借款人主动向银行提出申请。

3、利率与银行自主协商。银行可以在LPR上加减基点，但不得低于所在城市首套房贷利率的下限。

4、利率变更有两种签约方式，重新发放贷款和变更合同利率。

5、以上为存量首套住房商业性个人住房贷款。二套房，公积金购房，以公司名义购房，以及商铺、写字楼等商业性质房产不能享受此项通知利好。

这里的关键是到底能降多少？

原文是这样写的“新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。”

这也是大家争议最多地方，有两种不同的理解：

观点1、当时房贷的城市+现在的利率下限；南宁最低3.6%是下限。

观点2、房贷批下来的那年那一刻，所在城市官方定的最低房贷利率是多少，现在就有机会降到这条线。

举个例子，小明在2021年6月买首套房，当时所在城市的规定是首套房贷利率不低于LPR（当时5年期LPR为4.65%）+20BP，也就是当时的下限是4.85%。

但是2021年调控比较严，银行加点后小明的实际房贷利率是LPR+100BP=5.65%，那么9月25日之后，小明就可以申请利率从“LPR+100BP”降到“LPR+20BP”，也就是从5.65%降到4.85%，最多可以降0.8%。

如果所在城市没有设定下限，可能就按照当时的LPR作为下限，即4.65%。

（一线城市首套房贷利率政策下限-来源网络）

其实两种观点都有一定的道理，但是小编比较倾向第一种，理由是两份通知同时发布，第一份通知对第二份有一定的指导作用，也就是“首套房利率下限按现行规定执行”。

四、金融机构应严格落实相关监管要求，对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式、实质性审核，并明确提示风险。对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构一律不得进行合作，并严肃处理存在上述行为的内部人员。

五、各金融机构要抓紧制定具体操作细则，做好组织实施，提高服务水平，及时响应借款人申请，尽可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，确保本通知有关要求落实到位。

六、中国人民银行和金融监管总局各分支机构要将本通知立即转发辖内地方法人金融机构，督促贯彻执行，有效维护市场秩序。

第四、五、六点，大家都能理解，所以就不做解释了。

以上仅为个人理解观点，有不同看法，欢迎提出宝贵意见。如果还有不明之处，欢迎评论区留言或私信小编！

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