五象新区最新规划告诉你，买房要买哪里？买房选哪个板块可能更保值？

2023年4月24日，广西南宁五象新区规划建设管理委员会发布了《广西南宁五象新区规划建设管理委员会关于《南宁市良庆区、邕宁区（含五象新区）国土空间分区规划（2021-2035年）》 草案公示的公告》，这条公告透露了很多信息，其中小编比较关注的是板块的功能定位，以及配套的规划等。

买房要跟着规划走！

城市规划缘何能够得到市场认可，并使得房价出现大幅上涨，主要在于人们的预期发生了改变。

此外，规划的背后，是资金和人的流入。

随着规划的实施，区域内包括基础设施、商业配套、交通等也会得到改善，进而促使房价上涨。

华润二十四城，就是规划带来房价跳涨最典型的例子。

当初4999起买鸟不拉屎的地方，现在房价翻了好几倍！

既然知道了城市规划的重要性，那么我们来看看这份规划草案，并且捋一捋其中的一些重要信息！

一，五象新区包括哪些区域？

广义的五象新区包括五象新区地处南宁市邕江之南，与老城区一江之隔，东起八尺江，西邻水塘江，北起邕江，南望滨海，规划面积约200平方公里。

下辖地区蟠龙组团、那马组团、玉洞经济区、龙岗新区、沿海经济区、良庆镇。

但是，从“良庆区、邕宁区中心城区空间结构规划图”可以看到，似乎五象区域服务核心才是真正意义上的“五象新区”！

（良庆区、邕宁区中心城区空间结构规划图）

也是目前五象新区构建“一核三心、三轴四带”的“核心”区域。

而我们时常说的“五象南”则是“玉洞片区”的一部分。

二，哪些区域才是重点规划区域？

明白了五象新区的范围，那么五象新区中，哪些板块才是重点规划区域呢？

从“中央活力区空间优化示意图”可以看到，五象的核心区域包括有五象湖、总部基地、体育中心、楞塘上湖、楞塘湖这几个板块。

（五象新区中央活力区空间示意图）

更细化的话，五象新区可以人为的划分为：蟠龙区、总部基地、体育中心、文化板块（楞塘上湖）、五象湖西、五象湖、五象湖东、楞塘湖。（非官方划分仅供参考）

（五象新区各板块区域范围—非官方划分仅供参考）

接下来浅析一下五象的这些板块：

蟠龙区板块是五象沿江一带，有地铁4号线经过。蟠龙区本来是占着五象新区最好的位置，拥有最好的江景，地铁4号线和体育中心在旁，但是由于板块整体规划、楼盘定位、楼栋布局、还有产品问题，加上缺少名校加成等因素，给人一种性价比不高的感觉，导致房价一直不是很坚挺，反而比不上五象湖，购房者甚至选择五象湖东、五象湖西，也不太愿意考虑蟠龙区板块。

总部基地板块五象新区的核心板块之一，范围覆盖地铁总部基地站附近，集中了五象最多的商业地产，汇集诸多写字楼，是五象新区经济金融产业中心。但是板块内住宅项目不多，反而是旁边板块受益，拉动周边房价上涨。

五象湖板块有地铁2、3号线经过，汇集了多所优质学校：十四中、滨湖路小学（五象校区）、五象实验一小、天桃实验学校小学部（明月校区）、天桃实验学校（九年一贯制）、三美实验学校等；商业中心有合景悠方，“铁学商”俱全，加上五象湖，综合这些优质配套，板块房价一路看涨。

五象湖东临近五象湖和总部基地板块，有三中的加成，近年来不断引进优质学校——新民实验中学和桂雅路小学北投溪境校区，还有地铁2号线和宝能城、万象汇等商业综合体，加之房价相对合理，性价比高，颇受购房者青睐。

体育中心和五象湖西关注度都相对较低，其实两个板块的配套还算不错，通地铁，有学校，而且学校都还不错，比如，秀田小学、五象湖初级中学、以及筹建中的天桃实验小学（青运校区）和二中（青运校区）等；也正是得益于引入了天桃小学和二中这两所名校，青运村房价水涨船高，但是房价的上涨也仅限于青运村，对周边其他楼盘的房价几乎没有太多影响。这两个板块给人的感觉是，有配套，但都不是优质或顶配，和周边地块一对比，没有太大的优势。

如果说体育中心和五象湖西关注度低，那么楞塘上湖和楞塘湖两个板块则是没什么存在感；定位模糊，典型的就是楞塘上湖，虽然规划为文旅板块，但是没多少产业支撑，配套不强或不完善，所以房价上涨乏力。

说了那么多，哪些板块才是五象新区的重点规划区域呢？

依小编拙见，五象湖、总部基地、以及五象湖东这三个板块是目前五象规划重心。

此外，从规划草案和目前板块配套来看，区域价值排序是：五象湖=总部基地≥蟠龙区>五象湖东>体育中心>五象湖西≥楞塘上湖>楞塘湖。

三、多条地铁投入运营+延长线规划，推动五象新区更快发展！

从公告的“构建高效便捷的城市交通体系”图可以看到，规划加快推进轨道S0线、S1线、4号线、7号线等线路建设；预留那马线（S4）、3号线南延条件，保留空间拓展弹性。推进中低运量轨道提供接驳、特色区域公共交通服务。研究五象中心环线、龙岗环线、园博园支线、产业园支线等中低运量轨道通道布局。

（良庆区、邕宁区中心城区轨道交通体系示意图）

（南宁轨道交通第三轮建设规划）

地铁S0、S1、S4、以及7号线都太遥远，也不知道是猴年马月才能落地。我们先关注地铁2、3、4号线的延长线走向，结合“良庆区、邕宁区中心城区轨道交通体系示意图”和《南宁市轨道交通第三轮建设规划（2021-2026）》可以看到，地铁2号线东延二期通行至楞塘湖板块，而地铁3号线南延线一期则是贯通五象南板块，说明这两个板块是五象未来发展的重心；而且，随着延长线的规划建设，3条地铁基本贯通了五象新区所有重要的板块，足见各种配套“资源”对五象新区倾斜。

多条地铁的通行和规划，也在很大程度上快速提升了五象各版块的价值。

四，买房应该选哪些区域？

说了那么多，大家最关心的还是——在五象新区买房，应该选哪些区域呢？

首先，还是那句话：不考虑预算的购物，就是耍流氓！

预算的多少，是决定你能买哪个片区房子的前提条件！

其次还要考虑上下班的通勤时间，买房与工作单位距离是否太远？最后是要明确买房目的和需求，是要小户型过渡还是大户型一家4口居住？投资还是自住？需要读书，还是要靠近地铁？等等。

如果抛开预算、通勤时间和具体的需求不谈，只考虑买哪配套更好、区域价值更高？

小编个人观点是，优先五象湖，其次是五象湖东；如果不是很看重学校，或是想靠近江边，想买江景房，蟠龙区板块是不错的选择。总部基地因为主要是写字楼，没有住宅项目，所以想要蹭总部基地人气和配套，就尽量选择靠近总部基地，且快速通达总部基地的楼盘，比如万科金域国际、青运村、盛科城、云星钱隆首府等。此外，预算不多、对学校有一点要求，可以选择体育中心和五象湖西板块。在楞塘上湖和楞塘湖两个板块买房的话，基本上就是纯自住，短期内变现的可能性不大。五象南建议以金海立交为界，尽量选择靠北，临近3号线南延线的楼盘。

写在最后：

其实，当初草案公告发布的时候，就想写五象规划对购房选择目标的影响，但是“买房选哪个区域”本来就是“仁者见仁智者见智”容易引起拍砖的话题，所以一拖再拖。而且，买房这事吧！个人情况不同，还要考虑诸多因素，也没有一个统一的标准。

同理，五象买房选哪个板块，没有标准答案！只能给你参考，哪个片区潜力更大，哪个板块合适你。

——以上仅为个人观点，仅供参考，不代表任何楼盘和官方机构！

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