华润轨道合体，五象湖旁再添新盘，会是下一个华润24城吗？其他项目是否压力山大？

最近有一个位于五象湖附近的新盘入市，据说是轨道和华润联合开发的项目——未来方舟TOD。

从案名公布伊始，就备受关注！最近好多人就咨询小编有关这个新盘的相关信息；问得最多的还是诸如“值不值得买？”、“能不能保值？”、“会像24城那样涨价起来吗？”等等此类问题。

对于这种话题，其实小编不太想聊，因为涉及到楼盘的优劣分析，尺度很不好把握。单说楼盘的优点，可能违背诚实中立的初衷；说太多楼盘的问题，又很容易得罪人。

奈何问的人太多，就随意聊聊！以下仅为小编个人观点，仅供参考！

地段位置真的好吗？

要说项目所在版块绝对是五象新区最好地段之一，地铁、商场、学校、医院、五象湖等优质配套应有尽有！

但是项目地块的位置略显尴尬~！

怎么说呢？

玉洞大道以南、庆玉高速路以北的这个区域，虽然是一个整体，也被人为的划分到“五象湖”版块，但是被良玉大道和平乐大道这两条主干道切割成比较零碎的4个小地块，导致的结果就是整个这片区虽然配套好，价值高，但是每个小地块都相对独立，其他地块配套的加成效果较弱，无法形成1+1>2的优势。

地段位置其实已经很好啦！但美中不足的是，未来方舟被良玉大道和庆玉高速路包围，版块面积小，未来或许无法得到更多小区的人气支撑。而且周边还有合景悠方广场，万象汇，宝能城3个商业综合体，未来会形成人气互补，还是相互竞争？都还是个未知数！

配建小学和初中？会是名校吗？

项目配建30班幼儿园 、48班小学 、42班中学！会引入名校吗？

（未来方舟总平图）

我们先数一数良庆区现在已经引入的“优质学校”有哪些？

2中青运校区、3中五象校区、14中五象校区、天桃中学明月校区、新民实验中学、三美实验学校，剩下稍有实力和名气的初中，就剩下37、47、沛鸿、邕宁民中、北湖北路学校，以及广西大学附属中学、民族大学附属中学和北大附属中学。好像已经没有别的所谓名校可以引进啦。

而网上的一些传闻要引入的学校就是47中。

现在南宁卖房的套路都是配建“优质学校”，华润置地江南中心就引入了“南宁市第三中学”。这样看来的话，未来方舟引进名校的概率似乎还是挺大的。

值得注意的是，就目前小编知道的情况，未来方舟是华润置地旗下润地管理品牌参与代建代销！并不是合作开发！

何为代建? 其实代建主要指由有开发需求的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的受托方进行部分或全程参与融资、设计、开发、管理及服务等，最终实现共同盈利的一种商业模式。

（代建模式-来源网络）

代建与合作开发有本质区别！简单的理解，代建就是委托方出钱出地，受托方负责建设，或者更直白的理解就是“贴牌”；合作开发则是双方或多方共同出资、共享利润、共担风险。

华润引入学校卖房是有“优良传统”的，但是轨道却好像没有这个“习惯”！当然，也不能排除突然培养出来这么一个“爱好”！

项目会是下一个24城吗？价格能涨起来吗？周边楼盘会有压力吗？

这3个问题，其实是1个问题！

之前有提到过，项目所在的片区被分成4个地块，限制了房价上涨的部分潜力！

其次，未来方舟附近在售的楼盘，除了建发央玺、万科瑧湾悦价格较贵，其他的项目如：宝能五象湖1号、北投时代、北投溪境、万科翡翠中央，交投和顺学府、路桥壮美山湖等，均价在11000-15000左右，而且很多楼盘是现房或者准现房。

更要命的是，附近绿地国际花都、华润二十四城、万科魅力之城、合景天汇广场的二手房，挂牌价也只是在12000-15000之间；个别急售房源甚至低至11000左右。（PS：网络二手房挂牌价格仅供参考，请勿作为房价标准。）

（来源网络，仅供参考）

所以，在周边这样的价格环绕下，房价要涨起来？还得看周边其他楼盘的“脸色”！如果项目首开房价太高，别说能不能成为下一个24城了，售楼部有没有客户到访都两说。

最后，项目定位是以公共交通为导向的城市空间开发模式，通过以公共交通站点为核心进行片区一体化开发，打造集商业（大型购物广场）、商务（大型办公写字楼、银行大楼等）、居住（住宅小区）、生态（绿化公园）、公共服务（学校、医院、图书馆等等）等多功能于一体的TOD城市综合体。

定位很高大上，但是，未来方舟的产品以87-143㎡（建面）三至四房刚需和刚改户型为主，并不是要建成类似华润幸福里那样，房价、逼格都“遥遥领先”的区域标杆！

（建面87平3房2厅2卫户型）

总结：轨道的项目一直都是比周边其他楼盘售价要低一些，预计未来方舟的均价在1.15-1.3万左右！

如果开盘价是这个价格的话，还是很值得入手的，毕竟地段位置以及配套都很好，而且国企楼盘也不用担心烂尾。

对于房价未来是否能涨起来？小编的观点是，可以有期待，但是最好不要有太高的期望值，因为房价不光是看自身的软硬件以及配套，还要受到周边其他楼盘房价的影响。

另外，务必明确自己的实际情况和买房需求。如果为一个八字还没一撇的“名校”，抱着赌一把的心态而买房，真心不建议哦。

——以上仅为个人观点，仅供参考，不代表任何楼盘和官方机构！

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